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上次金融风暴里,伦敦房产的跌幅和回报率是怎样的?

行业资讯 / 2022-03-02 00:00

本文摘要:首先我们要为列位读者们分析上一次2008年金融危机前后伦敦房产与金融市场的体现对比。我们的时间选择是2007年1月(08金融危机前)到2013年12月(08金融危机竣事后),我们的房价数据使用是土地治理局的伦敦平均房价,股价数据使用的是富时100指数,GDP数据选择的是国家统计局的Gross GDP增长率,租金数据是伦敦市长办公室数据库的伦敦平均月租,股息是使用的富时100指数每年的平均股息率。

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首先我们要为列位读者们分析上一次2008年金融危机前后伦敦房产与金融市场的体现对比。我们的时间选择是2007年1月(08金融危机前)到2013年12月(08金融危机竣事后),我们的房价数据使用是土地治理局的伦敦平均房价,股价数据使用的是富时100指数,GDP数据选择的是国家统计局的Gross GDP增长率,租金数据是伦敦市长办公室数据库的伦敦平均月租,股息是使用的富时100指数每年的平均股息率。我们来看一下房价的走势,从05年到07年是属于一个快速的增恒久,房价的最高点在07年3季度发生,之后在6个季度内发生了一个17%的跌幅,并在13个季度后回到之前的高点。

伦敦平均房价2005-2013对比富时100指数,在07年3季度发生最高点,之后用了5个季度发生了一个38%的跌幅,并在之后用了18个季度回到原来的高点。富时100指数2005-2013以下是伦敦房产和富时100指数在金融危机前后的第一部门对比参数,金融市场跌幅大,跌的快,恢复时间长。

富时100指数(英语:FTSE 100 Index),全称伦敦股市《金融时报》100种股票平均价钱指数凭据以上分析,我们可以得出的结论是:伦敦房产和股票产物相比,第一个优势是跌的少,跌的缓,回涨快。那么伦敦房产和经济繁荣期间&经济萧条的联系精密水平又是怎样呢? 我们仔细研究伦敦房产跟金融市场和GDP的一个关系。我们用从2005年1季度至2013年4季度的富时100指数和伦敦平均房价的季度回报率和英国季度GDP增长率作为一个系列来对比差别产物在同一时间段内的相关性(correlation),效果为1到-1之间,如果是1,则为完全线性正相关,增长的偏向一致,即是一起增长或者一起降低,如果效果是-1,则为完全线性负相关,即一个增长一个降低。伦敦房产跟英国GDP的相关性为0.43,伦敦房产跟富时100指数的相关性为0.41,并没有显著的正相关性(见下图)。

因此,一方面伦敦房产可作为对冲金融市场的工具来设置,一方面如果仅仅用英国GDP或者经济欠好来看待伦敦房市的趋势,也是很是主观而且片面的。伦敦房产、英国GDP和富时100指数的回报率区间由此可知,伦敦房产第二个特色是与金融市场和宏观经济相关性小。第三部门,我们来讨论投资最讲求的问题---时间节点。

让我们来以假设自己是金融危机前后最差的时机买入伦敦房产,即如果买入在危机前最高点,来看一下伦敦房产对比富时100指数的整体回报情况。我们这里将以一个六年的持有期为例子,将从金融危机前的最高点(2007年3季度),跨到金融危机后的稳定期(2013年底)。

资产的第一部门是每年的红利(房产是房租,股票为股息),可以明白为每年获得的现金流作为回报的一部门。我们取了2008年-2013年的六年间伦敦房产的平均租金收益率和富时100指数的平均股息率。

可以看到,房产每年的红利基本上远远凌驾股票。伦敦房产与富时100指数的股票分红(租金)回报率不难发现,伦敦房产第三个优势是每年红利高。

资产的第二部门是每年的升值。我们以07年3季度为100,伦敦房产到13年底的时候总体增值是18%,富时100指数总体增值是-3%。以07年为x0=100,伦敦房产与富时100指数在2007-2013年之间的价钱走势如果把两部门回报相加,那么伦敦房产在金融危机的六年间,整体回报为49%,富时100指数的整体回报为15%。如果运气没有最差,在除了房价最高点以外的其他位置买入伦敦房产,回报率会更高。

可以说作为恒久资产设置的一部门,伦敦房产是很是有价值的。我们再来对比一下黄金。从2007年三季度到2013年底,黄金的整体增值为62%。

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期间最大的跌幅高达32%,其与伦敦房产的相关性系数为0,因此也可以起到资产设置中疏散风险的作用。黄金主要的劣势为没有分红以及回撤幅度较大。

黄金价钱走势2005-2013最后,我们来解答关于「现金的时间价值」问题。想必以下是大家迩来在疑惑的问题。

金融危机了,我们是不是要手持现金更宁静?金融危机了,我们要多买黄金作为避险投资?我们这里一直没有思量现金的原因是,危机来暂时,央行基本都市把利率降到靠近0,那如果算上通货膨胀,现金就是每年2%-3%的亏损。举个例子,如今天100元放在银行,每年钱放在银行没有收益,下一年相当于98元或者97元的价值,每年依此淘汰价值,如碰上政府大量印钞,那么钱越来越不值钱。总而言之,就是今天的一元钱肯定比6年后的1元钱来的有价值,如果摆着不动,就是亏了。

从20美金的购置力看通货膨胀固然,手持现金或者黄金可能会带来宁静感。而在上个世纪,就像影戏里常见的桥段,逃难的时候要带黄金和现金,因为现金是作为应急来储蓄一部门,无论是从宁静感还是应急用途,恒久持有现金不属于投资领域。关于黄金投资,我们假设现在有300元钱,划分在2007年的3季度用100元投入伦敦房产、富时100指数和黄金,然后持有到2013年底卖出。

从效果中看出,黄金虽然绝对回报高一些,可是由于是在最后脱手的时候才泛起,因此该回报所代表的年化收益跟每年分红较多的伦敦房产差不多。而富时100指数由于不增值,仅仅靠每年的分红委曲获得了一个跟通货膨胀相当的收益。大家都知道,不要把鸡蛋放在一个篮子里,这个不光说的是要投资差别种类的资产,而且相关性系数要尽可能小,这样可以对冲风险。

其实,对于现金流来说,投资者也希望能够平衡分红和资产增值的比例,每年获得一定的现金流,而不是把全部收益都押在最终的升值上,淘汰整个投资的风险。这恰恰是投资黄金最大的问题,把宝都押在某一时间点上的资产价值,那么就碰面临黄金在12年9月份到13年底短短一年时间暴跌32%的重大风险,投资的期间并没有任何的分红。伦敦房产、富时100指数和黄金的收益结构通过这个问题,也展现了伦敦房产的第四个优势:现金流平衡度好,有稳定现金流,能够淘汰风险。

最后,我们再次总结一下本次分析的主要看法:总而言之,现在来说投资伦敦房产有如下四个优势:相比股票产物,跌的少,跌的缓,回涨快;和与金融市场和宏观经济相关性小;每年高红利,有稳定现金流;即即是真正金融危机到来,伦敦房产也是强有力的一种投资选择。


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